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今年深圳樓市逆勢火熱，火到11月底還沒(méi)結束。千萬(wàn)豪宅集中入市且頻現日光盤(pán)，一遍遍刷新群眾對深圳樓市購買(mǎi)力的認知。

11月30日，位于前海的頤灣府千萬(wàn)豪宅去化率近九成。11月28日，同樣位于前海、總價(jià)1049萬(wàn)元—1878萬(wàn)元的招商領(lǐng)璽吸引了1306批客戶(hù)“搶”456套房源，4小時(shí)售罄。

看到樓市火熱，深圳某處已經(jīng)“沉睡”十年的樓盤(pán)也緊鑼密鼓地準備“跑步進(jìn)場(chǎng)”，預計攬金百億元。

                         德弘天下華府項目效果圖        【來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)】

年底豪宅集中入市

據媒體報道，11月30日上午，位于深圳前海的豪宅頤灣府開(kāi)盤(pán)，367套房源，870位有效客戶(hù)認籌。

備案信息顯示，頤灣府此次批售的367套住宅共3棟，戶(hù)型建面約119㎡-191㎡，均價(jià)10.2萬(wàn)/㎡，單價(jià)區間8.1萬(wàn)-13.2萬(wàn)/㎡，總價(jià)區間960萬(wàn)-2531萬(wàn)/套。

這樣一個(gè)總價(jià)千萬(wàn)級別的“土豪盤(pán)”，開(kāi)盤(pán)僅4個(gè)半小時(shí)，就賣(mài)掉322套，去化率近九成。其中，120㎡的03戶(hù)型最受歡迎，開(kāi)盤(pán)90分鐘，便全部賣(mài)完。

同樣位于前海的招商領(lǐng)璽“戰況”則有過(guò)之而無(wú)不及。11月28日，招商領(lǐng)璽開(kāi)盤(pán)。其當天推售的是120㎡-150㎡的3-4居室共456套。備案均價(jià)為10.8萬(wàn)/㎡，單價(jià)區間為8.7-12.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)區間為1049萬(wàn)-1878萬(wàn)/套。

從規模及總價(jià)上看，該樓盤(pán)比頤灣府更“壕”，開(kāi)盤(pán)4小時(shí)，全部售罄。

業(yè)內人士分析指出，上述兩個(gè)樓盤(pán)地理位置較近，且目標群體相近，開(kāi)盤(pán)較早的招商領(lǐng)璽無(wú)疑提前吸收了部分購買(mǎi)需求。

10月以來(lái)，深圳豪宅開(kāi)盤(pán)當日出現購房盛況層出不窮。10月30日，位于福田區的深業(yè)中城開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)本次共獲得2794人進(jìn)行誠意登記，推售房源為192套。

該項目備案均價(jià)為13.1萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區間為10.8萬(wàn)元/㎡—19.67萬(wàn)元/㎡，入場(chǎng)費高達1508萬(wàn)元，而預售價(jià)最高的房源為7787.66萬(wàn)元。

開(kāi)盤(pán)當天也是人山人海。

               深業(yè)中城開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)        【記者余世鵬 攝】 

“沉睡”十年的樓盤(pán)也在加速入市

開(kāi)發(fā)商賣(mài)房深諳“趁熱打鐵”的套路，就連已經(jīng)“沉睡”10年樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也坐不住了，營(yíng)銷(xiāo)中心正在裝修，或將“跑步進(jìn)場(chǎng)”。該樓盤(pán)是德弘天下華府，為深圳羅湖區有名的豪宅盤(pán)，由于毗鄰深圳四大名校之一的深圳中學(xué)，一直備受關(guān)注。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，德弘天下華府總建筑面積265188平方米，其中住宅面積174935平方米，商業(yè)面積6997平方米。項目規劃建設8棟超高層住宅樓，住宅套數大約600-700套，項目規劃建設的面積是200平米—1000平米的大戶(hù)型或超大戶(hù)型。

事實(shí)上，該項目早于2009年2月便開(kāi)始開(kāi)工建設，2010年11月，這個(gè)樓盤(pán)就已經(jīng)封頂，卻一直沒(méi)有開(kāi)售。這與當時(shí)的樓市調控政策不無(wú)關(guān)系。

根據深圳2006年出臺的“70/90政策”，新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房數量占比，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。不少開(kāi)發(fā)商選擇將住宅設計成雙拼甚至多拼戶(hù)型，意味著(zhù)購房者需要用2個(gè)以上購房名額，買(mǎi)到大戶(hù)型房子。

不久后深圳又出臺“限購令”，“房票”成為稀缺品。于是，德弘天下華府開(kāi)盤(pán)就此擱置。

今年6月25日，深圳市規劃和自然資源局公告了關(guān)于德弘天下華府項目總平面圖修改的公示，該樓盤(pán)又逐漸走入公眾視野。

近日，有消息稱(chēng)，該樓盤(pán)預計12月開(kāi)盤(pán)，有68-75平米的兩居室戶(hù)型，以及400平以上復式，且以一房一證銷(xiāo)售。

值得注意的是，10年間，該地段房?jì)r(jià)已發(fā)生翻天覆地的變化。據中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)，2010年底羅湖區新房均價(jià)為3.2萬(wàn)/平，如今均價(jià)已躍至7.14萬(wàn)/平。

業(yè)內人士指出，德弘天下華府帶有深圳中學(xué)學(xué)位，加上地理位置優(yōu)越，按照當前的行情，可以判斷該項目開(kāi)盤(pán)后均價(jià)大概率為10萬(wàn)/平及以上。按其住宅面積174935平方米算，預計該項目攬金百億元。

項目銷(xiāo)售情況分化

據深圳中原研究中心，12月潛在計劃入市項目共16個(gè)。

其中的光明新盤(pán)龍光玖龍臺2期，已于11月30日開(kāi)盤(pán)，有知情人士表示，其推出的705套房不到10秒就全部售罄。該樓盤(pán)單價(jià)區間在4.3-5.4萬(wàn)/㎡，均價(jià)4.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)區間在421-703萬(wàn)/套，另外需加裝修費4500元/㎡。

事實(shí)上，并非所有樓盤(pán)都如此熱銷(xiāo)，豪宅項目銷(xiāo)售情況分化較大。

如11月24日突擊開(kāi)盤(pán)的“地王盤(pán)”龍華金茂府，其去化率至今仍是個(gè)謎。該樓盤(pán)單價(jià)為9.46萬(wàn)-14.42萬(wàn)/平，均價(jià)約10.3萬(wàn)/平米，總價(jià)區間為1190萬(wàn)-7337萬(wàn)/套。

據開(kāi)發(fā)商消息，龍華金茂府21號正式啟動(dòng)認籌，三天收籌200多個(gè)。昨晚突擊內部解籌，到訪(fǎng)183組，成交161套，首批解籌率88%。

但也有人質(zhì)疑其去化率的真實(shí)性，認為“賣(mài)不了這么多”。由于開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)沒(méi)有銷(xiāo)控表，去化率始終是個(gè)迷。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，龍華地段的豪宅跟南山后海區域、福田香蜜湖區域的豪宅不是一個(gè)概念，龍華這塊地的公共配套沒(méi)落地，教育醫療、商業(yè)CBD的建設很緩慢。但金茂府卻比周?chē)鷥r(jià)格高出40%左右。

深圳樓市火熱背后的原因

對于近期深圳樓市的火熱行情，分析人士指出，主要有幾方面原因。

一是，11月11日，深圳調整“豪宅”認定標準，即容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅。對于購房者而言，相當于省下數十萬(wàn)元豪宅稅，刺激了購房者的入市意愿。

二是，8月18日，中央發(fā)布關(guān)于支持深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區的意見(jiàn)，加之年初《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》發(fā)布，市場(chǎng)對“雙區驅動(dòng)”的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)期待較大。

加之開(kāi)發(fā)商有意抓住火熱行情，加速推進(jìn)新盤(pán)入市，供求雙方共同用力，推高了深圳的房地產(chǎn)熱情。

但上述分析人士指出，去杠桿、房住不妙的政策基調沒(méi)有變化。

事實(shí)上，相關(guān)數據已顯示樓市整體轉淡趨勢。國家統計局消息，10月份70個(gè)大中城市中，二手房房?jì)r(jià)下降的城市達到35個(gè)，占到一半。這意味著(zhù)，10月份房?jì)r(jià)下跌城市數量已創(chuàng )出55個(gè)月新高。

從房?jì)r(jià)上看，貝殼研究院數據顯示，近一年來(lái)，廣州成為四大一線(xiàn)城市跌幅最大的城市，上海和北京也出現下跌。其中，北京二手房掛牌均價(jià)從一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海從52991元跌至51228元，跌幅超過(guò)3%。深圳成為二手房掛牌均價(jià)唯一上漲的四大一線(xiàn)城市，從61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。

中國社科院財經(jīng)戰略研究院近日發(fā)布的11月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報告》預測，對明年房?jì)r(jià)持審慎態(tài)度，2020年重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)總體先抑后穩，房?jì)r(jià)有望實(shí)現軟著(zhù)陸。